住み替えをする際は売却と購入を一度に行うため、「税金の負担が大きくなるのでは？」と不安になる方もいるでしょう。税額のことを考えておかないと、予想外の出費に悩まされてしまうかもしれません。
そこで本記事では、住み替えにかかる税金について詳しく解説します。売却時に支払う税金、購入時に支払う税金をそれぞれご紹介しますので、住み替えを検討している方はぜひ参考にしてください。
1.家を売却するときに支払う税金
家を売却するときにかかる税金は、次のとおりです。
| 税金が発生するタイミング |
支払う税金 |
目安の金額や計算方法 |
| 売買契約を結んだとき |
印紙税 |
売買代金1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
売買代金5,000万円超〜1億円以下：3万円 |
| 住宅ローンの抵当権を抹消したとき |
登録免許税 |
不動産1つにつき1,000円 |
| 売却して利益を得たとき |
譲渡所得税 |
所有期間5年以下：譲渡所得の39％
所有期間5年超：譲渡所得の20％
※確定申告では、上記と併せて2.1％の復興特別所得税も納付 |
| 投資用の不動産を売却したとき |
消費税 |
売却にかかる費用の10％ |
それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。
①印紙税
印紙税とは、契約書や証書を作成する際に課せられる税金です。不動産売却においては、「不動産売買契約書」を作成するときに、取引額に応じた印紙を貼り付けなければなりません。
1,000万円を超えて5,000万円以下の取引では1万円、5,000万円を超えて1億円以下の取引では3万円の収入税がかかります。
②登録免許税
登録免許税とは、不動産や会社の登記をする際にかかる税金です。土地や建物などの不動産を売買したり、譲渡したりした場合に課せられます。
住宅ローンが残っている物件を売却する場合、「抵当権抹消登記」に登録免許税がかかります。抵当権とは、住宅ローンを組むときに、購入する土地や建物に対して金融機関が設定する権利のことです。抵当権が抹消されていないと、不動産を売却できません。
抵当権抹消登記にかかる費用は売り主が負担するのが一般的で、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。土地と建物をまとめて売却する場合は、それぞれに1,000円の登録料がかかるため、2,000円かかると覚えておきましょう。
③譲渡所得税
不動産を売却して得た利益に対して、譲渡所得税という税金が発生します。売却価格から経費を差し引いた金額を「譲渡所得」といい、譲渡所得がプラスになった場合は税金を納めなければなりません。
譲渡所得は、次のように求めます。
譲渡所得税額は、譲渡所得に対して一定の税率をかけて算出します。所有する期間によって税率が異なるため注意しましょう。
④消費税
消費税は、売り主が個人・事業者のどちらなのかによって、支払いが必要かどうかが決まります。
次のようなケースは、非課税です。
土地の売却に対しては、消費税はかかりません。また、事業者ではなく個人が建物を売却した場合も、非課税となります。ただし、個人が家賃収入を目的に所有していた投資用の不動産を売却した場合は、事業とみなされるため消費税が課せられます。
なお、譲渡所得税や登録免許税、印紙税については、これら自体が税金なので、消費税は発生しません。
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2.不動産を購入するときに支払う税金
不動産を購入する際にかかる税金は、次のとおりです。
| 税金が発生するタイミング |
支払う税金 |
目安の金額や計算方法 |
| 売買契約時 |
印紙税 |
売買代金1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
売買代金5,000万円超〜1億円以下：3万円 |
| 所有権移転登記 |
登録免許税 |
固定資産税評価額×1.5％ |
| 引き渡し後 |
不動産取得税 |
取得した不動産の価格×3％ |
| 不動産の贈与として受け取ったとき |
贈与税 |
（贈与額－110万円）×税率（10〜55％）－控除額 |
①不動産取得税
不動産取得税とは、土地や家などの不動産を取得した際に課せられる税金です。購入してから約半年～1年後に各都道府県から納税通知書が届くため、期日までに税めましょう。
なお、取得した物件の評価額が著しく低い場合は、不動産取得税の対象外となるケースもあります。
②贈与税
贈与税とは、個人から贈与によって財産を取得したときにかかる税金です。
贈与税は、贈与を受けた側が納めなければなりません。税率は国税庁のホームページ「 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」で確認しましょう。
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3.住み替えでかかる税金を少しでも減らすためのポイント
住み替えをするときには、少しでも税金を減らしたいと誰もが思うはずです。ここからは、税金の負担を軽減するためのポイントを3つご紹介します。
①家を購入してから5年過ぎたら売却する
家を購入してから5年経過すると、譲渡所得税の税率が半分ほどに下がります。
| |
所得税 |
住民税 |
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） |
15％ |
5％ |
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） |
30％ |
9％ |
家の売却を急ぐ必要がなければ、購入してから5年が過ぎるまで待つのがおすすめです。
②特例や控除を活用する
住み替えをする場合、一定の条件を満たしていれば、いくつかの特例や控除を活用できます。
| 特例の種類 |
内容 |
| 3,000万円特別控除 |
家を売却したときの価格が3,000万円までは非課税となる制度 |
| 軽減税率の特例 |
所有期間が10年を超える家を売却した場合に、譲渡所得税の税率を下げられる特例制度
3,000万円特別控除との併用も可能 |
| 特定居住用財産の買い替え特例 |
売却益が課税されるタイミングを先延ばしできる制度 |
これらの特例や控除を活用することで、大幅な減税につながるでしょう。
③確定申告時にできるだけ経費を計上する
確定申告をする際に経費として計上できるものは、いろいろあります。住み替えで発生する税負担を少しでも抑えるためにも、漏れなく申告することが大切です。
確定申告で経費として計上できる費用は、次のとおりです。
・不動産会社に支払う仲介手数料
・売買契約書に必要な印紙代
・登録免許税や登録手数料
・不動産取得税
・引っ越しにかかる費用
・立ち退き料
・建物の解体費用 など |
不動産売買でかかる費用には高額なものも多いので、忘れないように経費として計上してくださいね。
4.まとめ
住み替えをするときは、現在の家を売却して新しい家を購入することになるため、売却時・購入時それぞれで税金が発生します。ご自身の状況に応じて特例を使い分け、少しでも節税していきたいものですね。
家の住み替えを検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら現在のお住まいの価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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